Erdgeschosswohnung in Gernsbach

Die angebotene Kapitalanlage befindet sich in der Brückenmühle Gernsbach, einem außergewöhnlichen, denkmalgeschützten Gebäude mit langer Geschichte und besonderer architektonischer Substanz.

Die angebotene Einheit
Zum Verkauf steht aktuell Einheit 38 (Neubau), gelegen im Erdgeschoss auf der Westseite (zur Murg) des Gebäudes. Die Einheit verfügt über eine Gesamtfläche von ca. 34,4 m² (Zimmerfläche inkl. anteiligem Gang). Die Jahresnettokaltmiete beläuft sich auf 6.855,75€, was einer Bruttorendite von ca. 4,23 % p. a. entspricht. Die Einheit ist vollständig und langfristig vermietet; Leerstands- oder Neuvermietungsrisiken bestehen nicht.
Ein besonderer Mehrwert dieser Investition liegt in der Neubau-AfA, die eine lineare Abschreibung von 3 % oder alternativ eine degressive Abschreibung von bis zu 5 % ermöglicht. Die daraus resultierenden steuerlichen Vorteile sind in der angegebenen Rendite noch nicht berücksichtigt und erhöhen die effektive Nachsteuerrendite entsprechend.
Nach Ablauf der 10-jährigen Haltefrist ist ein steuerfreier Verkauf möglich. Zusätzlich besteht eine vertraglich gesicherte Exit-Perspektive:
Der Betreiber hat sich für die Einheit ein Vorkaufsrecht eintragen lassen und hat darüber hinaus bereits selbst Einheiten im Objekt erworben. Dies stellt für Kapitalanleger eine außergewöhnlich hohe Verkaufs- und Planungssicherheit dar.

Es besteht ein Pachtvertrag mit einer Festlaufzeit von 10 Jahren sowie Verlängerungsoptionen von 3 × 5 Jahren. Die Miete beträgt 16,50 € / m² kalt und ist als Indexmiete ausgestaltet, sodass regelmäßige Mietanpassungen möglich sind. Damit bietet diese Immobilie eine hohe Planungssicherheit sowie einen wirksamen Inflationsschutz.

Ein weiterer wesentlicher Vorteil für Kapitalanleger: Die laufenden Nebenkosten der Gewerbeeinheit werden nahezu vollständig vom Betreiber getragen, sodass sich für den Eigentümer keine Bewirtschaftungs- oder Kostenrisiken ergeben. Zudem ist bereits eine professionelle Hausverwaltung bestellt, die die laufende Verwaltung des Gesamtobjekts übernimmt.

Zum Objekt
Das Objekt wurde erstmals im Jahr 1386 urkundlich erwähnt, im Jahr 1870 zur Getreidemühle umgebaut, 1889 modernisiert und 1962 stillgelegt. Nach einem längeren Leerstand in den 1990er-Jahren wurde die Brückenmühle in den Jahren 2025–2026 umfassend kernsaniert und durch einen Neubau-Anbau zeitgemäß ergänzt.
Im Zuge dieser hochwertigen Projektentwicklung entstanden insgesamt 33 moderne Wohneinheiten, verteilt auf drei Etagen, sowie eine großzügige Gewerbefläche im Erdgeschoss mit ca. 445 m². Diese Gewerbefläche ist vollständig an eine Pflegeeinrichtung vermietet und umfasst neun großzügige Zimmer sowie ein Café, das nicht nur den Bewohnern, sondern auch der Öffentlichkeit zugänglich ist. Das Gebäude verfügt über einen Aufzug, Kellerabteile sowie über zwei Stellplätze direkt am Haus. Weitere, ausreichend vorhandene Parkmöglichkeiten befinden sich nur ca. 200 Meter entfernt am Färbertorplatz. Beheizt wird das Objekt über eine moderne, nachhaltige Pelletheizung.

Im gesamten Objekt wurde großer Wert auf eine hochwertige Ausstattung gelegt; unter anderem ist ein edler Echtholzdielenboden verbaut, der die historische Substanz des Gebäudes stilvoll unterstreicht und den hochwertigen Charakter der Immobilie betont.

Die Pflegeeinrichtung wird von der AWL GmbH, einem Pflegedienst in zweiter Generation, betrieben. Der Betreiber ist regional etabliert, verfügt über mehrere Standorte und steht für eine langfristige, verlässliche Nutzung der Flächen.

Der Pachtvertrag mit den Betreibern sowie der Betrieb des Cafés im Erdgeschoss starten zum 01.03.2026, wodurch ab diesem Zeitpunkt eine planbare und nachhaltige Nutzung sichergestellt ist.