Immobilie in Duisburg-Beeck

Kapitalanlage im Ruhrgebiet: gepflegte Eigentumswohnung (ca. 60 m², im OG), solide Vermietbarkeit und klare Zahlen. Ideal als Einstieg oder Ergänzung ins Portfolio – insbesondere für Anleger, die eine stabile Bestandsimmobilie mit nachvollziehbarer Kalkulation suchen.

Key Facts (Eckdaten – gerundet, dienen der Orientierung):
• Lage: Duisburg (PLZ 471xx), genaue Objektdetails auf Anfrage
• Wohnfläche: ca. 60 m²
• Etage: Obergeschoss
• Zimmer: 2
• Baujahr: ca. 1963 | Sanierung/Modernisierung: 2025
• Aktuelle Kaltmiete: 600,00 € / Monat
• Hausgeld gesamt: 534 € / Monat
– davon umlagefähig: ca. 285,70 € / Monat
– davon nicht umlagefähig: ca. 250,10 € / Monat
• Kaufpreis: ca. 132.000 €

Kennzahlen (kurz und transparent):
• Jahreskaltmiete: 600,00 € × 12 = 7.200,00 €
• Bruttomietrendite (auf Kaufpreis): ca. 5,47 % p. a.

AfA / Abschreibung (Musterannahme, objekt- und steuerfallabhängig):
• Abschreibung: ca. 2,8 % p. a. (nur auf den Gebäudeanteil)
• Beispielhafte Aufteilung: 80 % Gebäude / 20 % Grund
• Gebäudeanteil (Muster): 106.000 € → AfA p. a.: ca. 2.949 €

Musterrechnung (nur Beispiel – keine Beratung, keine Garantie)

Annahme Musterkunde: Arbeitnehmer, ca. 3.000 € netto/Monat, Finanzierung 100 % vom Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten), Zinssatz 3,9 %, Tilgung 1,5 %.

Bankrate (Annuität) – Beispiel
Darlehen: 131.670 €
Annuität: (3,9 % + 1,5 %) = 5,4 % p. a.
→ ca. 593 € / Monat

Monatliche Objektzahlen – Beispiel (vereinfacht)
Kaltmiete: + 600 €
Nicht umlagefähiges Hausgeld: – 250 €
Bankrate: – 593 €
→ Zwischenergebnis vor Steuern: ca. –243 € / Monat

Steuerlicher Hebel durch AfA (Beispiel)
AfA p. a.: ca. 2.949 €
Wenn persönlicher Grenzsteuersatz z. B. 35 %:
2.949 € × 35 % = ca. 1.032 € Steuerentlastung/Jahr
→ ca. 86 € / Monat (rechnerischer Effekt, je nach individueller Steuer)

→ „Effekt“ nach AfA (nur grobe Orientierung):
–243 € + 86 € ≈ –157 € / Monat

Wichtig: Das ist eine Musterrechnung. Der tatsächliche Effekt hängt u. a. ab von persönlichem Steuersatz, umlagefähigen Hausgeldbestandteilen (Nebenkostenabrechnung), Instandhaltung, Leerstand, Finanzierung (inkl. NK ja/nein), weiteren Werbungskosten sowie der steuerlichen Einordnung der AfA und deiner Gesamtsituation.

Hinweis / Rechtliches
• Keine Steuerberatung: Ich bin kein Steuerberater. Bitte die steuerlichen Effekte (AfA, Werbungskosten etc.) vor Kauf mit deinem Steuerberater prüfen.
• Musterwerte: Kaufpreis, Miete, Wohnfläche und Kosten sind gerundet und dienen der Orientierung. Exakte Daten erhältst du nach Anfrage im Exposé bzw. im persönlichen Gespräch.