Mehrfamilienhaus zum kaufen in Mannheim-Waldhof

Zum Verkauf steht ein vollvermietetes Mehrfamilienhaus mit insgesamt 8 Wohneinheiten in Mannheim-Waldhof. Die Immobilie erstreckt sich über drei Vollgeschosse und verfügt über eine Gesamtwohnfläche von ca. 360 m² auf einem Grundstück von 325 m².

Die Immobilie zeichnet sich durch eine klare und wirtschaftliche Gebäudestruktur aus. Die Einheiten sind kompakt geschnitten und bedienen ein dauerhaft stark nachgefragtes Mietsegment. Die Vermietungssituation ist stabil, die Mieterstruktur zuverlässig und langfristig angelegt.

Jede Wohnung ist mit einer eigenen Etagenheizung ausgestattet, wodurch eine direkte und verbrauchsabhängige Abrechnung durch die Mieter mit dem jeweiligen Energieversorger erfolgt. Zusätzlich steht jeder Einheit ein separater Kellerraum zur Verfügung.

Die nicht umlagefähigen Kosten sind derzeit gering, da aktuell keine Hausverwaltung beauftragt ist und bislang keine Rücklagen gebildet wurden. Instandhaltungsmaßnahmen wurden in der Vergangenheit situativ durchgeführt.

Zahlen, Daten & wirtschaftliche Einordnung

Die Immobilie wird zu einem Kaufpreis von 1.050.000 € angeboten und generiert derzeit jährliche Mieteinnahmen in Höhe von 57.480 €. Daraus ergibt sich ein Faktor von ca. 18,3 sowie eine Bruttorendite von rund 5,5 %. Die Wohnfläche von ca. 360 m² verteilt sich auf acht Wohneinheiten mit jeweils ca. 45 m², wodurch eine sehr gute Vermietbarkeit gegeben ist.

Der auf das Gebäude entfallende Wert liegt bei ca. 870.000 €. Bei Anwendung der regulären linearen Abschreibung von 2 % ergibt sich eine jährliche AfA von 17.400 €. Durch die Erstellung eines Restnutzungsdauer-Gutachtens lässt sich diese Abschreibung voraussichtlich auf ca. 4 % bis 5 % erhöhen. Dies entspricht einer jährlichen Abschreibung von ca. 34.800 € bis zu 43.500 € und führt zu einer deutlichen Ausweitung der steuerlich wirksamen Aufwendungen.

In Kombination mit einem angenommenen Zinssatz von ca. 4 % ergibt sich bei einer 90%igen Finanzierung ein jährlicher Zinsaufwand von rund 37.800 €. Zusammen mit der erhöhten Abschreibung entstehen damit steuerlich abzugsfähige Kosten von insgesamt ca. 72.600 € bis zu über 80.000 € pro Jahr. Bei einem persönlichen Steuersatz im Bereich des Spitzensteuersatzes (ca. 42 %) führt dies zu einer Steuerersparnis von rund 5.000 € bis über 8.000 € jährlich.

Bei einer Finanzierungsannahme (z. B. Annuität ca. 5,5 %) auf Basis einer 90 %igen Beleihung ergibt sich ein positiver Cashflow vor Steuern. Durch die steuerliche Entlastung verbessert sich die Liquidität zusätzlich, sodass sich insgesamt ein monatlicher Überschuss im Bereich von rund 900 € bis 1.000 € darstellen lässt. Ergänzend erfolgt ein kontinuierlicher Vermögensaufbau durch Tilgung, wodurch sich die wirtschaftliche Gesamtwirkung des Investments weiter verstärkt.

Raumaufteilung

Die Wohnungen verfügen jeweils über eine Wohnfläche von ca. 45 m² und sind funktional sowie klar strukturiert aufgebaut.
Jede Einheit besteht aus:

- einem Flur
- einem Badezimmer
- einer separaten Küche
- einem Wohnzimmer
- einem Schlafzimmer

Zusätzlich gehört zu jeder Wohnung ein eigener Kellerraum.