Etagenwohnung in Osnabrück-Schinkel

Was hier auf den ersten Blick wie ein solides Renditeobjekt aussieht, ist bei genauerem Hinschauen eines der attraktivsten Kapitalanlage-Angebote, die der Osnabrücker Markt aktuell bietet — und das ohne Maklerprovision (ca. 6.750 € Ersparnis).

Die Wohnung ist vollständig als WG vermietet (745 € Kaltmiete). Die drei Bewohner der WG sind seit Jahren verlässlich, zahlen pünktlich und — das ist das Besondere — sie organisieren ihre Nachmietenden eigenständig. Auch gab es in den letzten Jahren nie große notwendige Reparaturen.

Das Mietpotenzial ist dabei noch nicht ausgeschöpft: Bereits heute erzielt ein einzelnes Zimmer dieser Wohnung eine Kaltmiete von 380 € — und das noch vor den jüngst durchgeführten Renovierungsmaßnahmen (Weißüberarbeitung der Türen, Heizkörper, Decken). Bei marktgerechter Neuvermietung aller drei Zimmer ist eine Gesamtkaltmiete von 885 € realistisch und durch den Mietspiegel Schinkel (Q1/2026: Ø 9,85 €/m²) gestützt.

Fakten auf einen Blick:

- Kein Instandhaltungsrückstau: Fassade aus 2014, Therme aus 2013, Laminat aus 2022, Türen & Heizkörper neu gestrichen

- Konstant vermietet: 745 € Kaltmiete /Monat aus allen drei WG-Zimmern

- Sollmiete: 885 €/Monat → Faktor 17,8 → 5,62 % Bruttorendite

- 5 % AfA p.a. (Nutzungsänderungsgutachten): 8.562 €/Jahr Steuerabschreibung = ca. 3.596 €/Jahr Steuervorteil netto (42 % ESt)
Effektive Rendite: 6,6 % (Ist) bis 7,5 % (Soll) inkl. AfA

Wie die 7,5 % zustande kommen: Gebäudewert 171.248 € × 5 % AfA = 8.562 €/Jahr Abschreibung. Bei 42 % ESt = 3.596 € Nettovorteil. Sollmiete 10.620 € + 3.596 € = 14.216 € effektiv ÷ 189.000 € = 7,52 %.
Zum Vergleich: Bei der üblichen AfA von 2 % wären es nur 3.425 € Abschreibung und ca. 1.439 € Steuervorteil — der Sondervorteil durch das Gutachten bringt also ca. 2.157 €/Jahr mehr Vermögenszuwachs. Und das Jahr für Jahr.

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