Dachgeschosswohnung in München-Berg am Laim

Vermietete 3-Zimmer-Wohnung im obersten Geschoss eines Mehrfamilienhauses, direkt im Werksviertel München. Rund 80 m² Wohnfläche, drei Zimmer mit funktionalem Schnitt, Bad mit Wanne, separates Gäste-WC, Küche, Balkon, Speisekammer und eigenes Kellerabteil.

Die Einheit ist langfristig vermietet (WG, drei Personen). Der Mietvertrag erzielt 1.999,69 € Kaltmiete pro Monat, das entspricht rund 25 €/m² am Sondereigentum und liegt damit deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete im Stadtgebiet (Mietspiegel Q1/2026 ca. 19,89 €/m²). Das Mietverhältnis ist stabil und zahlungssicher. Aufgrund der unmittelbaren Nähe zum Werksviertel besteht eine konstant hohe Nachfrage nach WG-Zimmern und Apartments mit kurzer Distanz zu den Arbeitgebern.

Kennzahlen am Kaufpreis 590.000 €:
Bruttoanfangsrendite Ist 4,07 % p.a.
Faktor auf Ist-Miete 24,6
Faktor auf nachhaltige Marktmiete (21 €/m²) 29,3
Hausgeld ca. 313 €/Monat (Stand Wirtschaftsplan 2026), davon ca. 35 % nicht umlegbar

Mehrfamilienhaus Bj. 1969, 2005 in Wohnungseigentum aufgeteilt. Anlage Ampfingstraße 39 bis 45 mit ca. 40 Einheiten und Tiefgarage. Externe Hausverwaltung. Eigentümerversammlungs-Protokolle der letzten drei Jahre liegen im Datenraum vor.

Substanz und Modernisierungsperspektive werden offen kommuniziert: Gas-Zentralheizung Bj. 1995, Sanierungsfahrplan zur Heizungserneuerung wurde durch die WEG bereits beschlossen. Mittelfristig sind Modernisierungen an Dach, Fassade und Heizung wahrscheinlich, Sonderumlagen ca. 10.000 € sollten kalkuliert werden. Innerhalb der WEG liegt zudem ein positiver Bauvorbescheid zur Aufstockung um zwei Geschosse vor (gültig bis April 2027), eine spätere Wertentwicklung der Liegenschaft ist plausibel.

Die Wohnung wird im jetzigen vermieteten Zustand übergeben. Eigennutzung nach Erwerb ist daher kurzfristig nicht möglich. Das Objekt richtet sich an Privatinvestoren, Kapitalanleger und Family Offices, die Bestand mit Cashflow in einer der dynamischsten Lagen Münchens suchen.